French Riviera Realty accompagne ses clients dans la création d’une société civile immobilière française pour l’acquisition et la détention de biens immobiliers. Nous aidons à déterminer la structure appropriée, à préparer la documentation requise et à coordonner les échanges avec les avocats, notaires et autres professionnels intervenant dans la transaction.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile immobilière française utilisée pour détenir et gérer des biens immobiliers. Cette structure est couramment utilisée par des membres d’une même famille ou par plusieurs copropriétaires lorsqu’un bien est acquis par l’intermédiaire d’une société plutôt que directement par une personne physique.
Une SCI n’est pas une solution universelle. Le choix entre un achat en nom propre ou via une société dépend de facteurs tels que la structure familiale, la source de financement, les projets de succession ou de cession de parts, ainsi que la situation fiscale propre au client.
Quand une SCI peut être appropriée
- Détention conjointe d’un bien immobilier par plusieurs membres d’une même famille ou partenaires ;
- Répartition des droits de propriété entre associés et cession ultérieure des parts ;
- Organisation de la détention familiale et de la gestion du patrimoine immobilier ;
- Structuration de la détention immobilière en tenant compte d’objectifs de succession et de planification successorale ;
- Acquisition d’un bien immobilier via une société lorsque cette structure est adaptée à la transaction concernée et à la situation du client.
Les implications fiscales et successorales doivent toujours être évaluées au cas par cas. Avant de constituer une SCI, nous recommandons de faire examiner la structure envisagée par un notaire, un avocat ou un conseiller fiscal en France.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est l’impôt français sur la fortune immobilière, applicable à la valeur nette taxable des actifs immobiliers.
L’IFI est dû lorsque la valeur nette taxable des actifs immobiliers du foyer fiscal dépasse 1,3 million € au 1er janvier de l’année d’imposition concernée.
Pour les résidents fiscaux français, les biens immobiliers imposables situés en France et à l’étranger sont généralement pris en compte, sous réserve des règles légales applicables. Pour les non-résidents, l’IFI s’applique en principe principalement aux actifs immobiliers situés en France.
Barème IFI 2026
| Valeur nette taxable | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0% |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0.50% |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0.70% |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1% |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1.25% |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1.50% |
Important : Le seuil d’assujettissement à l’IFI est de 1,3 million €. Toutefois, une fois ce seuil dépassé, l’impôt est calculé selon le barème progressif à partir de la fraction de la valeur taxable excédant 800 000 €.
Pour des actifs nets taxables compris entre 1,3 million € et 1,4 million €, un mécanisme de réduction d’impôt (décote) s’applique.
SCI et IFI
Aux fins de l’IFI, la valeur des parts détenues dans une SCI peut être prise en compte dans la mesure où elle correspond aux actifs immobiliers imposables de la société.
Comment se constitue une SCI
1. Détermination de la structure
Nous définissons la composition des associés, la répartition des parts, la désignation du dirigeant (gérant) et les objectifs principaux de la structure.
2. Préparation des documents
Nous préparons la documentation personnelle et sociétale requise et organisons les traductions nécessaires.
3. Rédaction des statuts et immatriculation
Un avocat prépare les statuts et les documents d’immatriculation, puis la société est formellement immatriculée en France.
4. Acquisition du bien
Une fois la SCI immatriculée, le bien peut être acquis par la société. Le notaire finalise la transaction conformément à la structure de détention retenue.
Principales informations requises pour l’immatriculation
- Dénomination sociale ;
- Coordonnées du gérant ;
- Liste des associés et répartition des parts ;
- Adresses et principales informations personnelles des associés ;
- Professions des associés ;
- Situation matrimoniale des associés ;
- Informations relatives aux mariages, contrats de mariage ou divorces des associés.
Documents requis des associés
- Passeport ;
- Acte de naissance, acte de mariage, contrat de mariage et/ou jugement de divorce, le cas échéant.
Les documents étrangers doivent être traduits en français par un traducteur assermenté (traducteur assermenté).
Assistance après immatriculation
Une fois la SCI constituée, nous pouvons aider à coordonner son administration courante, notamment la communication avec les experts-comptables, avocats et conseillers fiscaux, la préparation des documents et déclarations de la société, ainsi que les sujets liés au bien et à sa gestion continue.
L’étendue des obligations comptables et fiscales de la SCI dépend de ses activités, de son régime fiscal, du fait que le bien soit loué ou non, et d’autres circonstances pertinentes. Les obligations déclaratives doivent donc être déterminées au cas par cas.
Accompagnement French Riviera Realty
- Accompagnement dans le choix d’une structure de détention immobilière adaptée ;
- Coordination avec les avocats, notaires et conseillers fiscaux ;
- Traduction des documents en français par un traducteur assermenté ;
- Préparation de la documentation requise pour constituer une SCI ;
- Accompagnement dans la procédure d’immatriculation de la SCI jusqu’à la transaction immobilière ;
- Coordination de l’acquisition du bien via la société ;
- Assistance administrative continue et gestion du bien.
Notre objectif est de clarifier la structure de détention et de coordonner l’ensemble du processus, de la préparation et de la constitution de la SCI à l’acquisition puis à la gestion du bien en France.
Veuillez noter : Les informations ci-dessus sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal individualisé. Les règles fiscales, les exigences documentaires et les pratiques administratives peuvent évoluer.
